• INNOTECH

    ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
    Real Estate Investment Trust (REIT)

    ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
    Real Estate Investment Trust (REIT)


  • มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้ง กองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT โดยสัญญาก่อตั้ง ทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

  • ประโยชน์ของ REIT

    ระดับเจ้าของทรัพย์สิน ระดับผู้ลงทุนทั่วไป ระดับกองทรัสต์
    เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุน โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
    มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหาร จัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
    มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย มากขึ้น
    ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
    สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
    สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
    เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ
    อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้
    เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ

    กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับ REIT

  • REIT อยู่ภายใต้กฎหมายหลัก 2 ฉบับ ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการของกองทรัสต์และทรัสตีจะอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ในขณะที่ใบทรัสต์ถือเป็นหลักทรัพย์ตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลักทรัพย์ฯ) ดังนั้น การออกและเสนอขายใบทรัสต์ รวมทั้งการเปิดเผยข้อมูลต่างๆ จึงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดแห่ง พ.ร.บ. หลักทรัพย์ฯด้วย


  • โครงสร้างและขั้นตอนการจัดตั้ง REIT


  • ผู้จัดการ REIT (REIT manager : RM) จะเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อได้รับอนุมัติแล้ว RM จะต้องแต่งตั้งผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (Underwriter) เพื่อนำเอาใบทรัสต์* ไปเสนอขายให้กับผู้ลงทุนซึ่งในลำดับนี้ผู้ที่เข้ามาลงทุนในใบทรัสต์จะมีสถานะเป็นผู้รับผลประโยชน์และเมื่อสิ้นสุดการเสนอขายแล้วผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์จะโอนเงินไปให้กับทรัสตีเพื่อนำเงินที่ได้จากการระดมทุนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสามารถสร้างรายได้ค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ เพื่อที่จะจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนที่เข้ามาซื้อใบทรัสต์
  • ใบทรัสต์ คือ ตราสารที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในทรัสต์ ซึ่งมีการแบ่งเป็นหน่วยโดยหน่วยชนิดเดียวกัน มีมูลค่าที่เท่ากัน (unitization)
  • การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ หลักเกณฑ์ที่สำคัญของ REIT ค่าธรรมเนียมที่สำคัญ

  • ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการ REIT (REIT manager) กรณีเป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรกและยังไม่ได้ตั้งกองทรัสต์หรือผู้จัดการ REIT กรณีที่มีกองทรัสต์ที่จัดตั้งแล้วต้องยื่นคำขอต่อสำนักงาน ก.ล.ต. โดยมีเอกสารสำคัญดังนี้

  • สัญญาก่อตั้งทรัสต์ (Trust Deed) หรือร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์กรณียังไม่ได้ก่อตั้งทรัสต์
  • แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (แบบ filing)
  • รายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน
  • หนังสือรับรองจากผู้ที่จะทำหน้าที่เป็นทรัสต์

  • “สำนัก กลต. ดำเนินการสอบทานข้อเท็จจริงภายใน 120 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอพร้อมเอกสารหลักฐานครบถ้วน และแจ้งผลพิจารณาคำขอภายใน 45 วัน นับแต่วันที่สำนักงานได้รับคำชี้แจงต่อข้อสังเกตจากการสอบทานข้อเท็จจริงจากผู้ขออนุญาต” (อ้างอิงจากประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับประมวล) ข้อ 8)

  • ผู้เกี่ยวข้องหลักของ REIT ผู้จัดการ

    คุณสมบัติที่สำคัญ หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ
    ผู้ที่จะเป็น REIT Manager ได้
    1. บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) ที่มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงาน
    2. บริษัทที่เป็นนิติบุคคลไทย
    มีทุนชำระแล้ว ≥ 10 ล้านบาท
    ประกอบธุรกิจหลักเป็น REIT Manager/ หากมีธุรกิจอื่นต้องมีระบบป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์
    มีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด
    มีกรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ไม่มีลักษณะ ต้องห้ามตามที่กฎหมายกำหนด
    โครงสร้างองค์กรชัดเจน มีความพร้อมของระบบงานและ บุคลากรมีประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุน /จัดหา
    ผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปี ย้อนหลังก่อนยื่นคำขอ
    ต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ปี)
    ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำนักงาน ก.ล.ต
    กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงานของ REIT
    ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน
    บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
    คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REIT และ มูลค่าหน่วยทรัสต์
    ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์
    พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
    จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปีและตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ
  • อ้างอิง : ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สช. 29/2555 เรื่องหลักเกณฑ์เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์และมาตรฐานการปฏิบัติงาน

  • ทรัสตี (Trustee)

    คุณสมบัติที่สำคัญ หน้าที่และความรับผิดชอบที่สำคัญ
    ผู้ที่จะเป็น Trustee ได้
    1. สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตีในปัจจุบัน
    2. บริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้น ≥ 99% และได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (เฉพาะ REIT)
    มีทุนชำระแล้ว ≥ 100 ล้านบาท
    ทรัสตีต้องเป็นอิสระจาก REIT manager
    ดูแลให้ REIT manager บริหาร REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสตี
    จัดทำบัญชีทรัพย์สินของ REIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา / ดูแลการ เบิกจ่ายทรัพย์สินของ REIT
    เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสตีและให้ความเห็นต่อเรื่องที่ REIT manager จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่
    จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อขอมติพิจารณาเลือก REIT manager รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยน REIT manager)
  • อ้างอิง : ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ กร. 14/2555 เรื่องหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการ เป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  • หลักเกณฑ์ที่สำคัญของ REIT

    ลักษณะสำคัญ รายละเอียด
    การก่อตั้ง สัญญา / ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พรบ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของสำนักงาน ก.ล.ต.
    ชื่อ ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน
    ขนาด ทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขาย ≥ 500 ล้านบาท
    การซื้อขายหน่วยทรัสต์ หน่วยทรัสต์ของ REIT ต้องเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
    ชนิดของหน่วยทรัสต์ (tranch) แบ่งหน่วยทรัสต์เป็นหลายชนิดได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
    ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุน • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดหาผลประโยชน์ ในรูปแบบค่าเช่าแต่ต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย
    • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งในต่างประเทศได้
    • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาประโยชน์ ≥ 75 % ของมูลค่าหน่วย ทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่น เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น
    • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green field Project) ได้ไม่เกิน ร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวม
    รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนได้ 2 รูปแบบ
    • ลงทุนทางตรง คือ ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
    • ลงทุนทางอ้อม คือ ลงทุนผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้น ≥ 75% ของหุ้นทั้งหมด โดยต้องมีระบบที่สามารถควบคุมบริษัทนั้นให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในทำนองเดียวกับ REIT ได้
    การจัดหาผลประโยชน์ •ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องไม่ประกอบธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม โรงพยาบาล
    • ผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย
    • กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น ค่าเช่าส่วนที่ขึ้นกับผลประกอบการของผู้เช่าต้อง ≤ 50% ของค่าเช่าคงที่
    การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน • ≤ 35% ของสินทรัพย์รวม กรณีมี Investment grade Rating กู้ยืมได้ 60% ของสินทรัพย์รวม
    • เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
    • นำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันได้
    • การก่อภาระผูกพันกรณีอื่นต้องเป็นเรื่องปกติในทางพาณิชย์ หรือเป็นเรื่องปกติในการทำธุรกรรมประเภทนั้น
    ผู้บริหารจัดการ REIT manager คุณสมบัติตามเกณฑ์กำหนด
    การเสนอขายและจัดสรร หน่วยทรัสต์ • เสนอขายผ่านบริษัทจัดจำหน่าย (underwriter)
    • ต้องมีผู้ถือหน่วยทรัสต์ ≥ 250 ราย
    • กระจายให้กับผู้ถือรายย่อยตามเกณฑ์การรับทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
    ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน • ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

    ภาษีที่เกี่ยวข้อง

    ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีอื่นๆ
    ระดับกองทุน กองทรัสต์ไม่เสีย • การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT เจ้าของต้อง เสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ
    • ค่าธรรมเนียมการโอน เสียอัตราปกติ 2%
    ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีอื่นๆ
    ระดับผู้ลงทุน • กรณีบุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย 10%
    • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ
    • กรณีบุคคลธรรมดา ยกเว้น
    • กรณีนิติบุคคล เสียภาษีในอัตราปกติ

    ค่าธรรมเนียมที่สำคัญ

    รายการ ค่าธรรมเนียม
    สำนักงาน ก.ล.ต.
    ค่าธรรมเนียมคำ ขออนุญาตเสนอขาย คำ ขอละ 100,000 บาท
    ค่าธรรมเนียมการยื่น filing 0.01% ของมูลค่าของหน่วยทรัสต์ทั้งหมดที่เสนอขาย
    • ค่าธรรมเนียมการเป็น REIT manager
    + คำ ขอความเห็นชอบ
    + คำ ขอต่ออายุการให้ความเห็นชอบ

    คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562)
    คำ ขอละ 400,000 บาท (ที่ยื่นตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2562)
    • ค่าธรรมเนียมการเป็นทรัสตี
    + คำขออนุญาตประกอบธุรกิจ
    (ทั้ง full license / เฉพาะ REIT)
    คำ ขอละ 30,000 บาท
    ตลาดหลักทรัพย์ฯ
    • ค่าธรรมเนียมการเข้าจดทะเบียน
    + ค่าธรรมเนียมยื่นคำขอ
    ตามเกณฑ์หุ้นสามัญ
    50,000 บาท *
    + ค่าธรรมเนียมแรกเข้า 0.05% ของทุนชำระแล้ว *
    ขั้นต่ำ 100,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท
    + ค่าธรรมเนียมรายปี
    X = ทุนชำระแล้ว (ล้านบาท)
    อัตราค่าธรรมเนียม % ของทุนชำระแล้ว
    X < 200
    200 < X < 1,000
    1,000 < X < 5,000
    5,000 < X < 10,000
    X > 10,000
    0.035%
    0.030%
    0.025%
    0.020%
    0.010%
    ขั้นต่ำ 50,000 บาท ขั้นสูง 3,000,000 บาท
    • ค่าธรรมเนียมการเพิ่มทุน ยกเว้น
  • ค่าธรรมเนียมยื่นคำขอและค่าธรรมเนียมแรกเข้ายกเว้นสำหรับกองทุนที่แปลงสภาพจาก Property fund เป็น REIT

  • การจดทะเบียน REIT ใน ตลาดหลักทรัพย์ฯ

  • เพื่อที่จะสร้างสภาพคล่องให้กับผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ในตลาดแรก สำนักงาน ก.ล.ต. ได้กำหนดให้จะต้องนำเอาหน่วยทรัสต์เข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯด้วย โดยต้องมีคุณสมบัติของ REIT และ หน่วยทรัสต์ ดังนี้
  • คุณสมบัติของ REIT คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์
    ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต. *
    มี REIT manager และ Trustee ที่มีคุณสมบัติตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. กำ หนด
    มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย (free float) ถือหน่วยทรัสต์รวมกัน ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด(tranche)
    แต่งตั้งให้ บจ. ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) (TSD) หรือ บุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์ฯเห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์
    กำหนดเช่นเดียวกับกรณีรับจดทะเบียนหุ้นสามัญ
    ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
    ระบุชื่อผู้ถือ
    ไม่มีข้อจำกัดการโอนหน่วยทรัสต์
  • ตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่องการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
  • อ้างอิง : ข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่องการรับการเปิดเผยสารสนเทศและการเพิกถอนหน่วยทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

  • การกำกับดูแลภายหลังจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

  • การเปิดเผยข้อมูลที่สำคัญ : ลักษณะเดียวกับหุ้นสามัญ
  • ประเภทข้อมูล ระยะเวลาที่ต้องเปิดเผย
    การรายงานข้อมูล
    ตามรอบระยะเวลาบัญชี
    • มูลค่าทรัพย์สินมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยทรัสต์ ภายใน 45 วัน นับแต่วันสุดท้าย ของแต่ละไตรมาส
    งบการเงิน
    - รายไตรมาส (สอบทาน)
    - ประจำปี (ตรวจสอบ)
    นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี
    45 วัน 3 เดือน / 60 วัน (กรณีไม่ส่งงบไตรมาส 4)
    รายงานความคืบหน้าโครงการลงทุน
    - กรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แล้วเสร็จ
    - กรณีแก้ไขการลงทุนในทรัพย์สินหลัก
    - ภายใน 30 วัน นับแต่วันสุดท้าย ของรอบระยะเวลา 6 เดือน
    - นำส่งพร้อมงบการเงินรายไตรมาส
    แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 3 เดือน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี
    รายงานประจำปี 120 วัน นับแต่สิ้นรอบระยะเวลาบัญชี
    การรายงานข้อมูลตามเหตุการณ์
    + ข้อมูลที่ส่งผลกระทบต่อราคาหลักทรัพย์ เช่น กำหนดวันประชุมผู้ถือหน่วย การได้มาจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ / การทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง / การจ่ายหรือไม่จ่ายผลตอบแทน เปิดเผยทันที
    + ข้อมูลที่ควรเปิดเผย เช่น การเปลี่ยนแปลง REIT manager ทรัสตี ผู้สอบบัญชีนายทะเบียน เปิดเผยภายใน 3 วันทำการ
    + ข้อมูลที่เป็นหลักฐานอ้างอิง เช่น รายงานการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ รายงานจำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย นำส่งภายใน 14 วัน นับแต่เกิดเหตุการณ์

    การดำรงสถานะ

    การดำรงสถานะ (free float)
    มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
  • อ้างอิง : ข้อบังคับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่องการรับการเปิดเผยสารสนเทศและการเพิกถอนหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

    ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 51/2555 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไขและวิธีการรายงานการเปิดเผย ข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  • ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund การลงทุนใน REIT

  • ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแลและสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้

  • หัวข้อ Property fund REIT
    ลักษณะทั่วไป
    โครงสร้างทางกฎหมาย กองทุนรวม กองทรัสต์
    ขนาดขั้นต่ำ ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท เท่ากัน
    จำนวนผู้ถือหน่วย ตอนจัดตั้ง : ≥ 250 ราย
    หลังจัดตั้ง : ≥ 35 ราย
    เหมือนเดิม
    การเข้าจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน
    ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) REIT manager ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต.
    นายทะเบียน ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท.
    การลงทุนของกอง
    ประเภททรัพย์สินหลัก ที่ลงทุนได้ Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่า จะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือ ผิดศีลธรรม
    การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ ทำไม่ได้ ทำได้
    การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ ทำไม่ได้ ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
    การกู้ยืม (Leverage Limit) ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade
    การเสนอขายและจัดสรรหน่วย
    เกณฑ์การเสนอขาย อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) ไม่กำหนดโดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วย ทรัสต์รายย่อยตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์ เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของ จำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี))
    ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคล ใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
    แนวทางการกำกับดูแล คล้ายกองทุนรวม คล้ายบริษัทจดทะเบียน
    การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี ไม่กำหนด จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี
    เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ / รายการที่เกี่ยว โยงกัน ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย กำ หนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการโดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ
    การดำรงสถานะ (free float) ไม่กำหนด มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
    ภาษี • กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
    • ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษีเงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียนที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือนก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่ายเงินปันผลจะไม่ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณเสียภาษี
    • ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
    • ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี

    การลงทุนใน REIT

  • นักลงทุนกลุ่มแรกที่ลงทุนใน REIT คือผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ตอนเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering : IPO) โดยสำนักงาน ก.ล.ต. อนุญาตให้นักลงทุนรายใดรายหนึ่งหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

  • หลังจากผ่านช่วง IPO ไปแล้ว ผู้ลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งจะต้องเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น ทั้งนี้ REIT จะซื้อขายภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างหมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

  • ข้อพิจารณาก่อนการลงทุน

  • 1. อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ซึ่งมีผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วย เช่น REIT อาจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนาความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงต่อความสม่ำเสมอของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ นั้น ๆ
  • 2. การแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ แต่ละ REIT สามารถแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์เพื่อเสนอขายให้ผู้ลงทุนแต่ละประเภทได้ ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจกับสิทธิและข้อจำกัดของหน่วยทรัสต์แต่ละประเภทที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนด้วย
  • 3. สภาพคล่องของการซื้อขายและราคาหน่วยทรัสต์ที่อาจลดลง เนื่องจาก REIT ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงในด้านสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้ราคาซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็นราคาตามกลไกตลาดซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจมีปัจจัยหลายด้านเข้ามากระทบตั้งแต่เรื่องภาวะเศรษฐกิจ การเมือง หรือแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการคาดการณ์ผลการดำเนินงานในอนาคตของ REIT

  • ดังนั้น ผู้ลงทุนต้องประเมินตนเองว่าเหมาะสมกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับใดและทำความเข้าใจ ลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนโดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงินปัจจัยความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเพื่อดูว่าผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน

  • สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม:
    ตลาดหลักทรัพย์แหงประเทศไทย
    โทร. 0-2009-9999
    สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
    โทร. 0-2033-9999


  • 
    การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน ความเสี่ยง และคู่มือภาษีให้ดีก่อนการตัดสินใจลงทุน
    © 2019 INNOTECH ASSET MANAGEMENT COMPANY LIMITED ALL RIGHT RESERVED.